发展潜能巨大！中国办公楼市场活力有待激发

4月18日，记者从仲量联行中国办公楼市场高峰论坛获悉，2023年中国办公楼市场将持续复苏，供应、需求双双提升，下半年市场活跃度的攀升态势将更为显著。

在仲量联行追踪的23个亚太区主要城市中，上海、北京、广州和香港在2023年3月返回办公室工作的比率已经超过90%，领先于其他亚太城市，显示出中国市场对办公楼这一实体空间的刚性需求。

(资料图片)

上海：分化格局下部分楼宇租金企稳

随着市场经营活动回归常态，2023年开局以来，上海办公楼市场信心重筑；甲级办公楼市场在第一季度迎来了看房量与问询量的显著攀升，大部分租户仍延续了相对谨慎的租赁策略，成交相对缓慢。分化市场下，部分超甲级办公楼租金已出现小幅上升，“多中心”格局将继续演进。

仲量联行预计，在良性复苏趋势下，2023年上海办公楼市场净吸纳量约为85-95万平方米。市场需求端复苏的同时，供应端压力仍不可忽视。仲量联行追踪的30余个子市场数据显示，2023年将迎来135-145万平方米新增供应入市，成为上海办公楼市场历史上第二个供应高位。

从行业需求来源来看，众多行业展现结构性机会。市场驱动下新能源汽车全产业链的纵深发展，以及以生命科学领衔的创新型企业，这些新兴产业描绘全新的需求脉络，成为市场的“拓新”之力。与此同时，“固本”领域里，金融、专业服务、TMT和零售，这些传统甲级办公楼租户持续构成上海办公楼市场的主要租赁需求来源。

北京：租金有望复苏回升

2023年北京办公楼市场活跃度与低迷的2022年下半年租赁市场相比，出现显著回升，全市办公楼市场问询量几近翻倍。然而，市场活跃度主要停留在问询、带看阶段，距离实际落地尚需时日。一季度净吸纳量不到2万平方米，略高于去年疫情影响下的水平，低于正常年份的平均值。仲量联行预计当前的市场询问量会在未来两三个季度有效转化为需求落地，推动下半年的净吸纳量增长。

从企业规模来看，拥有实际需求的中小型企业内部信息沟通传达较为高效，往往能迅速地作出租赁决策。而大型企业的办公面积租赁涉及到集团整体布局规划，流程更为繁杂，所需的决策时间更长。因此，在当下小面积需求逐步恢复的局势中，源自大型企业的整层以上面积需求仍为稀缺品，之后几个季度预计业主将更加密切关注此类企业的租赁决策动向。

尽管需求有所回暖，但现阶段租户、业主双方的租金期望差异过大，业主激进的租赁策略持续，因此租金依旧处于下行周期。一旦楼内入驻率提至预期水平，业主会迅速作出租金上调决策，引领办公楼市场复苏的第二阶段——租金回升，预计在今年下半年逐步体现。

深圳：下半年需求有望加速释放

今年一季度经济需求端的逐渐修复在一定程度上提振了深圳办公楼市场信心，甲级办公楼问询和实地考察数量有增，港资金融企业表现活跃。由于整体增量需求占比小，净吸纳量与去年同期持平，约为11万平方米。

深圳办公楼市场目前处供应上升周期，部分业主仍有去化压力。但企业问询和实地考察数量的增多使业主信心有所回升，一季度租金跌幅收窄至环比下跌0.9%，跌幅与2022年四季度相比大幅减少。

仲量联行预计今年下半年，随着各项经济刺激和行业发展政策效果初显、经济环境稳步向好、企业未来预期逐步修复，租赁和扩张的需求有望真正加速释放。金融企业和专业服务业或将成为新的增长动能，成为前海子市场、深圳甲级办公楼租赁市场的中坚力量。

“中国办公楼资产作为最成熟的投资标的，其价值依旧不可替代。”仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，从全国总的需求角度来看，即使是办公楼市场最为成熟的北京和上海，也仍有大量的办公楼市场潜在需求尚未被激发。从第三产业人均甲级办公楼面积这一数值就可以看出，北京和上海还远远落后于纽约等世界上的主要成熟市场的水平，中国的办公楼市场仍然具备极强的需求潜力。

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